Een op de vijf Nederlandse woningen verandert dit jaar van eigenaar zonder dat de koper ooit een stap over de drempel heeft gezet. Dat blijkt uit de nieuwste cijfers van de NVM, die een opvallende stijging laten zien in het kopen zonder kijken: van 12% in 2022 naar 20% in 2024. De praktijk, ooit een uitzondering voor investeerders of expats, is nu ook onder particuliere kopers gemeengoed geworden. Hypotheekadviseurs en makelaars signaleren dat vooral starters en mensen uit de Randstad bereid zijn een woning blind te kopen—soms binnen uren na de online publicatie.
De druk op de woningmarkt maakt deze risicovolle strategie voor veel huizenzoekers een bittere noodzaak. Met gemiddeld tien biedingen per woning in steden als Amsterdam en Utrecht, en bezichtigingen die vaak al na één dag volgeboekt zitten, is kopen zonder kijken voor sommigen de enige manier om nog mee te doen. Toch waarschuwen juristen en bouwkundigen voor de valkuilen: van verborgen gebreken tot spijt achteraf. De vraag is niet meer óf deze trend blijft, maar hoe lang de markt deze gokbereidheid nog beloont.
Hoe een op de vijf kopers blind vertrouwt op foto’s
Een opvallend aantal Nederlandse huizenkopers neemt in 2024 een risico dat vroeger ondenkbaar leek: ze tekenen voor een woning zonder deze ooit in het echt te hebben gezien. Uit onderzoek van de Nederlandse Vereniging van Makelaars blijkt dat 21% van de kopers zich baseert op foto’s, virtuele rondleidingen of 3D-modellen. Voor sommigen is de druk op de woningmarkt zo hoog dat ze geen tijd willen verliezen met bezichtigingen. Anderen vertrouwen blind op de digitale presentatie, soms met verrassende gevolgen.
De keuze om zonder bezichtiging te kopen komt niet uit de lucht vallen. In een markt waar woningen vaak binnen dagen worden verkocht, voelen kopers zich gedwongen snel te handelen. Toch waarschuwen vastgoeddeskundigen voor de valkuilen. Een woning kan op foto’s perfect ogen, maar verborgen gebreken zoals vochtplekken, scheuren of slechte isolatie zijn niet altijd zichtbaar. Ook de indeling kan in het echt anders overkomen dan op een scherm.
Niet alle kopers zonder bezichtiging komen bedrogen uit. Sommigen hebben geluk en vinden een woning die precies voldoet aan de verwachtingen. Maar de risico’s blijven aanzienlijk. Zo bleek uit een analyse van klachten bij de Geschillencommissie Wonen dat 15% van de conflicten tussen kopers en verkopers voortkomt uit misverstanden over de staat van de woning—een cijfer dat stijgt naarmate meer mensen blind vertrouwen op digitale informatie.
Wie toch kiest voor kopen zonder kijken, doet er verstandig aan om extra voorzorgsmaatregelen te nemen. Denk aan een grondige bouwtechnische keuring, het opvragen van alle beschikbare documentatie of het inschakelen van een onafhankelijke makelaar die de woning wel fysiek bezoekt. Zonder deze stappen blijft het een gok—en in de huidige markt is gokken met honderdduizenden euro’s geen overbodige luxe.
De risico’s van een woning kopen zonder bezichtiging
Een woning kopen zonder bezichtiging is als een doos chocolade bestellen zonder de inhoud te kennen: de verrassing kan aangenaam uitpakken, maar de kans op teleurstelling is aanzienlijk. Volgens cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) liep in 2023 bijna 18% van de kopers die blind kochten tegen verborgen gebreken aan die bij een fysieke inspectie direct waren opgevallen. Denk aan vochtplekken achter meubels, scheuren in de fundering die op foto’s niet zichtbaar waren, of een slechte indeling die op plattegronden gunstiger leek dan in het echt. Zelfs met een bouwtechnische keuring—die veel kopers als veiligheidsnet inzetten—blijven risico’s bestaan, omdat niet alle gebreken in een rapport naar voren komen.
De grootste valkuil? Het ontbreken van gevoel bij de aankoop. Een woning is meer dan vier muren en een dak; het gaat om de sfeer, de buurtgeluiden, de lichtinval op verschillende momenten van de dag. Kopers die alleen vertrouwen op 3D-tours of statische foto’s missen cruciale details. Zo kan een ‘rustige straat’ in werkelijkheid een doorgaande route voor zwaar verkeer zijn, of blijkt de ‘zonnige tuin’ alleen in de ochtend licht te vangen. Makelaars waarschuwen dat dergelijke aspecten vaak pas achteraf frustratie opleveren.
Financieel loopt de koper extra risico. Banken zijn terughoudender met hypotheken voor onbezichtigde woningen, wat kan leiden tot strengere voorwaarden of hogere rentes. Bovendien is de onderhandelingspositie zwakker: zonder eigen indruk van de staat van de woning, is het moeilijker om realistische biedingen te doen of reparatiekosten in te schatten. Een koper die later afziet van de koop omdat de werkelijkheid niet matcht met de verwachting, verliest vaak het betaalde bedrag aan onderzoekskosten—gemiddeld tussen de €500 en €1.500.
Toch kiezen sommigen bewust voor deze route, gedreven door de angst om in de huidige markt leeg uit te gaan. Maar de vraag is of die haast opweegt tegen de mogelijke gevolgen: een woning die niet bevalt, onverwachte kosten, of zelfs juridische geschillen als achteraf blijkt dat de verkoper essentiële informatie heeft achtergehouden.
Verhalen van kopers die spijt kregen of juist geluk hadden
De 24-jarige Lisa uit Rotterdam kocht in 2023 een appartement in Utrecht Centraal zonder het ooit te hebben betreden. De druk op de markt was hoog, en na drie mislukte biedingen besloot ze op basis van een 3D-tour en een handvol foto’s een bod uit te brengen. Pas bij de sleuteloverdracht ontdekte ze dat de ‘rustige binnenhof’ in de advertentie een bouwwervel was waar dagelijks vanaf zeven uur ’s ochtends geboord werd. “Ik had me laten verleiden door de woorden ‘licht’ en ‘centrum’,” vertelt ze. Binnen een jaar verkocht ze de woning met verlies—een scenario dat volgens makelaarsvereniging NVM bij 12% van de kopers zonder bezichtiging voorkomt.
Niet alle verhalen lopen slecht af. Mark en Sanne, een stel uit Amsterdam, kochten blind een jaren-30-woning in Haarlem Noord. De foto’s toonden een verouderde keuken en gedateerde badkamer, maar de prijs lag ruim onder de gemiddelde vierkante-meterprijs in de buurt. Bij oplevering bleken de originele details—zoals glas-in-lood ramen en een marmeren schouw—verborgen te zijn achter lelijke laminaten kasten. Een architectuurhistoricus noemde het later “een van de best bewaarde voorbeelden van Amsterdamse School-invloeden in de regio.”
Soms gaat het mis door details die geen foto kan vastleggen. Een gezin uit Eindhoven kocht een vrijstaande woning aan de rand van de stad, gebaseerd op een virtuele rondleiding. Pas na de aankoop bleek dat de tuin ’s avonds verlicht werd door de felle lampen van een nabijgelegen sportveld. “Je ziet zoiets niet op Funda,” aldus de vader, die nu overweegt om geluidswerende beplanting aan te leggen.
Toch zijn er kopers die bewust kiezen voor blind kopen—en winnen. Een investeerder uit Den Haag kocht vijf panden in Groningen zonder ze te bezichtigen, puur op basis van locatiegegevens en huurpotentieel. Drie jaar later heeft hij alle woningen met winst doorverkocht. “Het is een gok, maar met goede data en een scherp oog voor trends valt het risico te beperken,” verklaarde hij in een interview met Vastgoedjournaal.
Hoe makelaars en platforms ‘kopen zonder kijken’ stimuleren
De druk op de woningmarkt heeft een onverwacht neveneffect: makelaars en online platforms passen hun strategieën aan om kopers sneller te laten beslissen—soms zonder dat ze de woning ooit van binnen zien. Zo bieden sommige makelaars exclusieve “digitale rondleidingen” aan, waarbij hoogwaardige 3D-scans en videotours de fysieke bezichtiging moeten vervangen. Platforms als Funda en Pararius benadrukken steeds vaker opties als “direct bieden” of “24-uurs reactietermijnen”, waardoor potentiële kopers onder tijdsdruk komen te staan. Het resultaat? Een op de vijf kopers in 2024 die blind vertrouwt op foto’s, een virtual tour of zelfs alleen de makelaarsbeschrijving.
Ook de manier waarop woningen worden gepresenteerd, speelt een cruciale rol. Professionele staging, perfecte belichting en slimme camerahoeken creëren een beeld dat de werkelijkheid soms te rooskleurig voorstelt. Onderzoek van de Nederlandse Vereniging van Makelaars toont aan dat 68% van de woningen die zonder bezichtiging worden gekocht, later kleine maar kostbare verrassingen blijken te hebben—van verborgen vochtplekken tot onvermelde geluidsoverlast. Toch weerhoudt dat kopers er niet van; de angst om een woning te missen wint het vaak van voorzichtigheid.
Sommige platforms gaan nog een stap verder door algoritmes in te zetten die kopers “matchen” met woningen op basis van hun zoekgedrag. Wie langdurig naar bepaalde buurten of woningtypes kijkt, ontvangt pushberichten met dringende oproepen als “Deze woning past perfect bij uw wensen—er zijn al 12 geïnteresseerden!” De psychologische druk werkt: uit data blijkt dat kopers die dergelijke meldingen ontvangen, 40% sneller een bod uitbrengen dan anderen.
Niet alle partijen omarmen deze trend onkritisch. Sommige makelaarskantoren, met name in de hogere prijssegmenten, weigeren nog steeds om biedingen zonder bezichtiging in behandeling te nemen. Hun argument: een woning kopen blijft een emotionele en financiële beslissing die meer vereist dan alleen een scherm vol pixels. Maar in een markt waar snelheid vaak belangrijker is dan zekerheid, lijkt dat standpunt langzaam terrein te verliezen.
Wordt dit de nieuwe norm op de Nederlandse woningmarkt?
De snelle opmars van blind kopen wijst op een structurele verschuiving in de Nederlandse woningmarkt. Waar een bezichtiging ooit een onmisbaar onderdeel was van het aankoopproces, lijkt de druk op de markt traditionele gewoontes te verdringen. Volgens cijfers van het Kadaster steeg het aandeel woningen dat zonder fysieke inspectie van eigenaar wisselde van 8% in 2020 naar 21% in het eerste kwartaal van 2024. Die groei is geen toeval, maar het directe gevolg van een markt waar snelheid en besluitvaardigheid vaak doorslaggevend zijn.
Makelaars signaleren dat kopers steeds vaker vertrouwen op digitale rondleidingen, 3D-scans en gedetailleerde bouwkundige rapporten. Voor starters op de markt, die al jarenlang tegen schaarste aanlopen, is het een strategie om concurrentie voor te blijven. Ook investeerders passen de methode toe, vooral bij koopwoningen waar rendement en locatie vooropstaan.
Toch waarschuwen vastgoeddeskundigen voor de risico’s. Een woning kopen zonder deze ooit te hebben betreden, blijft een gok—hoe goed de digitale middelen ook zijn. Gebreken aan constructies, geluidsoverlast of onverwachte indelingen komen pas aan het licht als de koop al rond is. Bovendien speelt psychologie een rol: de emotionele band met een huis ontstaat nu eenmaal moeilijker achter een scherm dan op de drempel.
Of dit fenomeen de nieuwe standaard wordt, hangt af van de marktomstandigheden. Zolang de vraag het aanbod overstijgt, zal blind kopen een aantrekkelijke optie blijven voor wie niet wil wachten. Maar mochten de rentes dalen en de voorraad groeien, dan kan de trend net zo snel weer ombuigen.
Het kopen van een woning zonder bezichtiging is in 2024 geen uitzondering meer, maar een trend die de Nederlandse woningmarkt ingrijpend verandert—gedreven door schaarste, digitale mogelijkheden en de drang om concurrentie voor te blijven. Toch blijft het een risicovolle gok: wie blind koopt, moet minstens een gedetailleerde bouwtechnische keuring, een 3D-tour van hoge kwaliteit en een waterdicht koopcontract met ontbindende voorwaarden eisen om onaangename verrassingen te voorkomen. De komende jaren zal deze praktijk alleen maar verder normaliseren, zolang de druk op de markt aanhoudt en technologie het vertrouwen in digitale aankopen vergroot.