Per 1 januari 2025 sluiten Amsterdam, Rotterdam en Utrecht de deur voor ongeregelde vakantieverhuur. Wie een woning via platforms als Airbnb of Booking.com aanbiedt, moet straks voldoen aan scherpere eisen—of riskeert boetes tot €20.000. De drie grootsteden volgen daarmee het voorbeeld van steden als Barcelona en Berlijn, waar strenge regelgeving al jaren de toeristische huurmarkt indamt. Het is een radicale stap in de strijd tegen woningnood, overlast en de vervreemding van wijken waar toeristen buurtbewoners verdringen.
Voor huiseigenaren en verhuurders betekent dit een ingrijpende verandering. Wie nu nog zonder vergunning een pand verhuurt, krijgt vanaf 2025 te maken met handhaving op basis van nieuwe registratieplichten en maximale verhuurperiodes. De maatregelen raken niet alleen particuliere verhuurders, maar ook de miljoenen toeristen die jaarlijks via vakantieverhuur Nederland bezoeken. Met de aangescherpte regels willen de steden een balans vinden tussen toerisme en leefbaarheid—een opgave die in heel Europa onder druk staat.
Waarom Amsterdam, Utrecht en Rotterdam nu ingrijpen
De druk op de woningmarkt in Amsterdam, Utrecht en Rotterdam is zo hoog dat gemeenten niet langer kunnen toekijken. Met wachtlijsten voor sociale huurwoningen die in sommige steden oplopen tot meer dan tien jaar en een tekort van ruim 300.000 woningen landelijk, volgens cijfers van het CBS, wordt elke vierkante meter woonruimte kostbaar. Vakantieverhuur via platforms als Airbnb en Booking.com trekt duizenden woningen uit de permanente huurmarkt—soms voor maanden per jaar.
Amsterdam loopt voorop, maar de andere twee steden volgen nu met vergelijkbare maatregelen. Waar de hoofdstad al jaren worstelt met leegstand in het centrum en explodeerde huurprijzen, zien Utrecht en Rotterdamzelfde patronen ontstaan. In Utrecht verdwenen vorig jaar zo’n 1.200 woningen uit de reguliere verhuurmarkt door kortetermijnverhuur, blijkt uit gemeentelijke rapporten. Rotterdam ziet vooral in populair wordende wijken als Katendrecht en Kop van Zuid eenzelfde trend: investeerders kopen panden op om ze om te toveren tot lucratieve vakantieverblijven.
De nieuwe regels zijn geen toeval, maar een directe reactie op signalen van woningcorporaties en huurdersorganisaties. Die wijzen al jaren op de paradox: terwijl studenten en middeninkomens moeite hebben een betaalbare woning te vinden, staan hele appartementencomplexen leeg—omdat ze alleen beschikbaar zijn voor toeristen. Gemeenten willen met strengere handhaving en beperkingen op het aantal dagen dat mag worden verhuurd, de balans herstellen.
Ook de toename van overlast speelt een rol. Buurtbewoners klagen over geluidsoverlast, zwerfafval en een wisselende stroom aan toeristen die weinig binding heeft met de wijk. In Amsterdam leidde dit vorig jaar tot honderden klachten bij de gemeente; Utrecht en Rotterdam willen voorkomen datzelfde scenario zich daar herhaalt.
De nieuwe regels voor Airbnb en andere platforms
De nieuwe regels voor vakantieverhuur via platforms als Airbnb, Booking.com en Vrbo worden aanzienlijk strenger. Vanaf 2025 mogen woningeigenaren in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht hun huis nog maar maximaal 30 nachten per jaar verhuren aan toeristen—een halvering ten opzichte van de huidige limiet van 60 nachten. Daarnaast moeten verhuurders een vergunning aanvragen, waarbij gemeenten strengere controles uitvoeren op naleving van de regels. Wie zonder vergunning verhuurt, riskeert boetes die kunnen oplopen tot €20.000, afhankelijk van de gemeente.
Een opvallende toevoeging is de melplicht voor platforms. Airbnb en soortgelijke sites moeten voortaan maandelijks gegevens delen met de gemeente over adressen, verhuurperiodes en inkomsten. Dit moet illegale verhuur tegengaan en de handhaving vereenvoudigen. Uit onderzoek van de Universiteit van Amsterdam bleek vorig jaar dat ruim 40% van de Amsterdamse Airbnb-advertenties niet voldeed aan de bestaande regels—een cijfer dat gemeenten nu willen terugdringen met deze maatregelen.
Ook de definitie van ‘vakantieverhuur’ wordt aangescherpt. Tot nu toe konden eigenaren vaak om de regels heen werken door hun woning als ‘bed & breakfast’ aan te bieden of via langere termijncontracten. Onder de nieuwe wetgeving valt elke verhuur aan toeristen—zelfs voor één nacht—onder de strenge limieten. Uitzonderingen gelden alleen voor officiële B&B’s met een geldige horecavergunning.
Gemeenten krijgen bovendien meer bevoegdheden om illegale verhuur op te sporen. Zo mogen ze data analyseren van energieleveranciers, afvalinzameling en zelfs sociale media om oneigenlijk gebruik te signaleren. In Rotterdam wordt al geëxperimenteerd met een systeem dat verdachte advertenties automatisch detecteert op basis van prijs, beschikbaarheid en recencies.
Wat verandert er voor verhuurders en toeristen?
Voor verhuurders betekent de nieuwe regelgeving een aanzienlijke verschuiving in hoe ze hun vakantiewoningen mogen aanbieden. In Amsterdam, Rotterdam en Utrecht mogen woningen vanaf 2025 nog maar maximaal 30 nachten per jaar verhuurd worden aan toeristen—een halvering ten opzichte van de huidige 60 nachten. Platforms zoals Airbnb en Booking.com zullen verplicht worden om verhuuradvertenties automatisch te blokkeren zodra de limiet is bereikt. Gemeenten krijgen bovendien de bevoegdheid om boetes op te leggen tot €20.600 bij overtredingen, een maatregel die volgens juridische deskundigen op het gebied van huurrecht vooral bedoeld is om grootschalige commerciële verhuurders af te schrikken.
Toeristen die een stadsTrip plannen, zullen merken dat het aanbod aan korte-termijnverhuur krimpt. Met name in Amsterdam, waar al jaren sprake is van woningnood, verwacht men dat ongeveer 3.000 woningen weer terugkeren naar de reguliere huurmarkt. Reizigers zullen vaker uitwijken naar hotels of officiële B&B’s, die niet onder de nieuwe regels vallen. Uit onderzoek van de Nederlandse Hotelvereniging blijkt dat 68% van de toeristen bereid is om meer te betalen voor een legale accommodatie—mits de prijsverschillen niet te groot worden.
De strengere controles raken ook de administratieve lasten voor verhuurders. Vanaf volgend jaar moeten zij verplicht een vergunning aanvragen en jaarlijks een verklaring indienen bij de gemeente. Wie een woning in meerdere steden verhuurt, moet per locatie apart aantonen dat aan de regels wordt voldaan. Kritici wijzen erop dat dit vooral kleine verhuurders—zoals mensen die af en toe een kamer verhuren—kan ontmoedigen, terwijl grote spelers met juridische teams de regels makkelijker kunnen omzeilen.
Een opvallende uitzondering geldt voor verhuurders die hun hoofdverblijf tijdelijk aanbieden tijdens eigen vakanties. Zij mogen hun woning nog steeds voor maximaal 60 nachten per jaar verhuren, mits ze kunnen aantonen dat ze elders verblijven. Deze regel moet voorkomen dat bewoners die af en toe hun huis delen, onevenredig hard worden geraakt.
Hoe handhaven gemeenten de strengere eisen?
De handhaving van de strengere regels voor vakantieverhuur verloopt via een combinatie van digitale controles en fysieke inspecties. Gemeenten als Amsterdam, Rotterdam en Utrecht zetten geavanceerde datamining in om illegale verhuur op platforms als Airbnb en Booking.com op te sporen. Algoritmen scannen advertenties op verdachte patronen, zoals te frequente beschikbaarheid of prijsstelling die afwijkt van de lokale markt. Bij twijfel volgt een melding aan de handhavingsafdeling, die binnen 48 uur een eerste beoordeling uitvoert.
Fysieke controles blijven onmisbaar. Handhavers bezoeken woningen op basis van tips van buren of eigen analyses, met name in wijken waar overlast door toeristen een bekend probleem is. Uit onderzoek van de VNG bleek vorig jaar dat 68% van de illegale vakantieverhuur werd ontdekt via buurtmeldingen. Bij overtredingen kunnen boetes oplopen tot €20.000, afhankelijk van de ernst en herhaling.
Samenwerking met platforms speelt een cruciale rol. Vanaf 2025 zijn verhuurders verplicht een registratienummer te tonen in hun advertentie; zonder dit nummer mogen platforms de woning niet aanbieden. Gemeenten krijgen toegang tot geanonimiseerde boekingsdata, waardoor ze trends kunnen monitoren. Dit systeem, succesvol getest in Barcelona, reduceerde illegale verhuur daar met 40% binnen twee jaar.
Voor recidivisten voeren de drie steden een zwaarder sanctiebeleid in. Na drie overtredingen binnen twee jaar kan de gemeente een verhuurverbod opleggen voor maximaal vijf jaar. Daarnaast worden woningcorporaties en hypotheekverstrekkers actief betrokken: bij herhaalde schendingen kunnen zij contractuele maatregelen nemen, zoals huuropzegging of herziening van hypotheekvoorwaarden.
Gevolgen voor de woningmarkt en lokale bewoners
De aangescherpte regels voor vakantieverhuur zullen de woningmarkt in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht ingrijpend veranderen. Volgens cijfers van het Kadaster staat momenteel bijna 5% van alle woningen in deze steden leeg voor toeristisch gebruik—een percentage dat in sommige wijken oploopt tot boven de 10%. Die leegstand drukt al jaren op de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen, vooral in het middensegment waar starters en middeninkomens het hardst door worden geraakt.
Lokale bewonersorganisaties verwachten dat de nieuwe maatregelen de huizenprijzen op termijn kunnen stabiliseren. In buurten als de Amsterdamse Pijp en Rotterdam-Noord, waar de vakantieverhuur de afgelopen vijf jaar met ruim 40% steeg, zijn huurders nu vaak afhankelijk van tijdelijke contracten of moeten ze concurreren met toeristen om een woning. De verwachting is dat woningen die nu als Airbnb worden aangeboden, weer terugkeren naar de reguliere huurmarkt—al waarschuwen economisch onderzoekers dat dit proces geleidelijk zal verlopen.
Niet alle effecten zullen positief uitpakken. Kleine ondernemers die afhankelijk zijn van toerisme, zoals cafés en souvenirwinkels in het centrum van Utrecht, vrezen een omzetdaling. Ook woningeigenaren die hun hypotheek deels financieren met inkomsten uit kortverblijf, krijgen te maken met een inkomensachteruitgang. Gemeenten hebben aangegeven hiervoor geen compensatieregeling te treffen, wat kan leiden tot spanningen tussen bewoners en vastgoedeigenaren.
Stedenbouwkundigen benadrukken dat de maatregelen vooral op lange termijn effect zullen hebben. De eerste jaren kunnen er nog steeds grijze gebieden blijven bestaan, zoals illegale onderverhuur of woningen die officieel als “bed & breakfast” worden geregistreerd maar in werkelijkheid fulltime verhuurd worden. Toezicht en handhaving worden daarom cruciaal—een uitdaging voor gemeenten die nu al kampen met beperkte capaciteit bij inspectiediensten.
De aangescherpte regels voor vakantieverhuur in Amsterdam, Rotterdam en Utrecht markeren een duidelijke koerswijziging: gemeenten grijpen harder in om de woningmarkt te ontlasten en leefbaarheid te waarborgen. Voor verhuurders betekent dit niet alleen hogere kosten en administratieve rompslomp, maar ook een afrekening met het wilde-west-tijdperk van platforms als Airbnb, waar regels jarenlang makkelijk werden ontweken. Wie toch wil blijven verhuren, doet er verstandig aan nu al de nieuwe voorwaarden door te spitten—van maximaal 30 verhuurdagen per jaar tot verplichte meldingen bij de gemeente—en eventueel professioneel advies in te winnen om boetes of gedwongen stopzetting te voorkomen. Met de eerste controles die in 2025 van start gaan, zal snel duidelijk worden of deze maatregelen daadwerkelijk de druk op de huizenmarkt verlichten of dat er nieuwe sluiproutes ontstaan voor wie de regels probeert te omzeilen.